用家市場的迷思


多謝日本央行量化寬鬆,日圓低水,吸引港人赴日掃貨,什麼貨?不外乎衣褲鞋襪,有「財演」說,不如搞搞新意思──掃樓,因為利息低,回報高,分分鐘好賺過本地樓。

講開掃樓,港人就敏感了,因為國內大款近年成群結隊來港掃樓,一擲千金,把單位都給掃走了,掃剩的,都貴到飛起,港人買不起,怨氣自然高。難怪有人唱反調:《請「財演」不要再慫恿港人到東京買樓》。作者說,去日本掃樓,要交好多苛捐雜稅,如果五年內轉手,稅率更高達三成九,計一計,其實並不化算。

「財演」是誰?我是認識的,但作者無開名,我也懶得說,大家有興趣,可以上網查,一定查到。雖然「財演」是朋友,但我無意幫拖,老實講,我也無這個本事,掃與不掃,學誠哥話齋,最緊要量力而為,或許加多句:停一停,想一想。夠了。反而文末有段話,句句有骨,值得拿出來跟讀者討論。作者說: 「住宅樓房在日本是耐用生活必需品不是炒賣商品,即使經濟如何低迷,日本政府及民眾並不希望地產泡沫再次出現,更不希望外國甚至本地投資者炒起樓市而影響到民生,令社會震盪不安。」

作者有個迷思,樓是用來住的,而非炒的,相比香港的炒家市場,日本的用家市場更符合小業主的利益。真的嗎?實情不是這麼簡單的。要知道,日本樓無人炒,只因無人承接。大前研一在《形塑生活者大國》中解釋:日本樓的設計太過tailor made,例如針對一家四口,或三代同堂之類,不是人人適合;加上平均壽命短,只有三十年(按:他無講明,應是指「一戶建」,公寓不止三十年,也只有「一戶建」才可以tailor made),貸款期卻可長達三十五年,有得揀,你會買新樓還是二手樓?不要忘記,日本人有潔癖,不喜歡執二攤,也難怪二手市場交投淡靜,一年只有區區十六萬宗,佔整體成交量一成二,同香港根本無得比!

問題來了。日本的二手樓市場先天不足,後天不良,買樓的錢猶如撥出去的水,註定收不回,更遑論把物業加按套現,因為日本銀行認為,住宅的抵押價值,在五年後會降到零,是名副其實的負資產了,那麼誰賺得最多?對了,是地產商。相反,在香港買樓,只要不是高追,小業主都有錢賺,可以待價而沽,或樓換樓,仲可以買多個細單位收租,當作長線投資。現時各國大印銀紙,日本都玩埋一份,磚頭的保值力,點都好過一張紙吧?

日本以外,歐洲樓市一般都是用家市場,甚少炒賣。但這個用家市場,是怎樣創造出來呢?原來,歐洲銀行審批按揭比較謹慎(或稱孤寒,視乎你的角度),例如德國,最多只會提供六成,年期又短,一般是十年,頂多廿年;無錯,樓是炒不起,但你也買不起!反觀英國,貸款額高,利率浮動,年期也較長,由廿五年至三十年不等。所以歐洲流行租樓(德國的年青人,有七成七是租樓客),而非買樓。相比英國有七成人擁有自己的房子,德國只有四成,法國相若。

點解英國的樓市,跟歐洲有這麼大分別?《大債時代》的作者John Lanchester 歸因於工業革命: 「由於我們和工作疏離,而且沒有保障,我們有更殷切的需求,想擁有自己住家的安全感。這正是工業化帶來的失落,令我們尋求心理補償。」這個傳統,到了戴卓爾夫人時代,更加發揚光大。

至於美國,早在一百年前胡佛總統已經說: 「擁有自己房屋的人,生活就有了建設性的目標,他會更賣力去工作,下班後也去賺錢,和家人過較好的生活,更能舒適的享受和孕育現代文明。」由此可見,英美是資本主義,歐洲是福利主義,制度差異,心態和行為都會不同。香港是資本主義社會, no money no talk,加上傳統思想,有土斯有財,無樓呢?連娶老婆都難。

所謂各有前因莫羨人,人家生在那個環境,好多事都習慣了,像日本人,打死一份工,住死一間屋;歐洲人呢?最鐘意幫人供樓,幫完這個幫那個。人家是真心覺得無所謂,你呢?

原文刊於信報 13年5月8日號B13獅子山學會欄。

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